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近期，恒大被推向风口浪尖，导火索是恒大财富（理财产品）无法兑付到期利息，且恒大财富总经理杜亮提前兑付了730万元解套，引发一系列争议。 银行有息负债、供应商应付账款、合作伙伴承兑汇票等等，每一项都是天文数字，都是恒大现阶段无法承受之重。 受到决策层“房住不炒”的定调，下沉到三四线城市大举拿地的恒大步步受限，不仅限购还限售，不仅限涨还限跌，曾几何时拼命抢拍的优质地块却成了烫手山芋，短期难以变现，资金周转困难。 这时很多人会问，恒大如果倒了，我买的恒大房怎么办？ 首先，要明白市场主体“倒了”的含义，像恒大如此体量的市场主体可不像是路边小餐馆经营不下去就跑路了，因为他们有许多债权、债务、不动产物权、抵押权，还有无数的合同确定的各种法定和约定义务。 从法律意义上，“倒了”一般理解为“破产清算”或“破产重整”。（注意是“重整”，不是“重组”，重整是严格意义的法律含义，需要受到程序、期间、权利义务分配的法律约束。 那么“破产清算”和“破产重整”有什么区别呢？ 01 重整仍有挽救希望，重点不在“破”，而在“立”；但清算是严重资不抵债挽救希望渺茫，重点是算一算有多少财产，债权人看怎么分； 02 重整的主要目的在于维护公司事业，恢复经营能力，避免破产，而清算主要的是为了弥补债权人的经济损失。 03 重整一般都需制定重整计划（例如引入战略投资者、改善经营方案等计划），重整计划经法院批准后，对所有债权人、债务人均具备法律效力；清算无须法定计划，一般按照法定程序进行破产宣告，对企业所有债权债务进行资产盘点后，采取变价和分配的方式予以清算。 简而言之，“重整”还能抢救，“清算”没救了。 从国家层面，为维护社会稳定和经济稳定，更倾向于重整。从商业运营层面，也倾向于重整，大家给个机会，企业还能活下去。而考量重整还是清算最重要的因素就是持续经营的必要性和可能性。显而易见，为了社会稳定，恒大持续经营下去更有必要且有持续经营的可能性。 海航就是教科书般的案例，如此庞大的企业，被依法裁定破产重整。2021年9月13日最新消息是，海航已引入辽宁方大集团和海南省发展控股有限公司作为战略投资者。（辽宁方大集团就是在2021年河南洪灾时豪捐一亿现金和一亿物资的方大）。 海航通过债转股、大股东偿债、借款利率和还款期限优化等的重整计划，旨在提升资产质量，资产负债率大幅降低，现金流能力增强。 但海航重整对于普通公民的影响跟恒大不太一样，受海航重整影响的普通人具有局限性，基本上为两大群体： 1、购买了海航股票的海航股民； 2、海航员工。 海航的供应商、银行、合作伙伴等债权涉及的都是商业纠纷，而恒大却实实在在的影响到了民生，住房民生，无论是从国务院作出的《政府工作报告》还是中央经济工作会议上的定调，都把住房作为了最重要的民生。 恒大，作为国内首屈一指的房地产开发商，影响的是千千万万个购房人，背后都是千千万万个家庭几代存下来的血汗钱，社会影响颇深，如处理不当，会民怨积沸，造成社会动荡，非同小可。 二、恒大重整，我买的房还是我的吗？ 恒大重整的话，有的购房人会问：我的房就不是我的了吗？

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 首先，需要明白的是不动产物权变动以登记为生效要件，即未经不动产登记机构登记的不动产，不发生物权变动效力。 对于购房人的房屋产权处理分为两大类： 01 房屋已建成 房屋已经建成的情况下，也就是“现房”，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主大概率能够拿到房子。你买的房子，大概率能拿到完整产权。 开发商已经办理了整个项目验收后续，取得了大产权即初始产权，这种情形业主只需要凭借购房合同、购房发票去到房管局直接申请办理产权证明，在缴纳规定的费用之后通常都会领取产权证明。 02 房屋未建成 若企业破产宣告时房屋尚未建成，也就是“期房”，这种情形只能作为遗留问题留待处理，通常是新的地产公司或者物业管理公司接盘之后，才能继续前面开发商的遗留工作，因此业主只能等待，在此期间，购房人通常难以合法转让。 人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。 1、按揭贷款所购房屋的权利归属。 企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。 在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。 2、分期付款买房时房屋的权利归属。 与按揭买房不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房人是否足额支付价款可以分为以下两种情况讨论： 第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。 第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。 针对开发商名下的商品房被列为执行财产时，这里直接引用一条司法解释处理《【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 也就是说如果符合上述条件的，即使开发商因负债被执行其名下物权未变动的商品房，购房人可以排除该房屋被执行。 从法律关系上，你买的房还是你的资产，破产重整不是直接把你的资产直接变成开发商的资产，这点不用担心。 三、避免烂尾 需要担心的是什么呢？烂尾。跟诸多购房人一样，最怕买到的期房烂尾。 烂尾楼指开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。简单的来说，烂尾楼的根本原因就是资金链断裂。 而解决资金链断裂最根本的两条途径： 1、等资金。 2、等续建者（接盘侠）。 许多开发商不想将辛辛苦苦做的项目转手让人，四处筹钱，实在没办法或在政府介入下才引入其他投资人进行复工开发建设工作。 烂尾楼不仅仅是购房人心结，

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也是政府单位的心病，许多城市对烂尾楼有特别政策，复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收入减半，行政事业性收费全免等优惠，在期限内购买的消费者还可享受免征契税的优惠。 有些优质地理位置、商业配套、学区配套的烂尾楼反而让购房人趋之若鹜。 因为买期房，就有一定赌的成分在里面，选择大开发商是希望把烂尾的风险降至最低。 而业主如遇烂尾楼该如何处理呢，从法律意义上，不建议购房者退房，因为退房后，开发商与购房人的法律关系从买卖关系变为债权债务关系，债权债务关系在破产清算流程里的优先级在买卖关系之后，简而言之，拿到房屋权属比拿到一张收据或欠条靠谱，在后续法律流程中购房人比普通债权人具有优先拿到补偿款的权利。 最后，就是购房人要密切关注施工进度，如逾期交房或施工进展严重受阻，可趁早申请政府职能部门介入，也可以联合其他业主向法院起诉。 四、恒大事件会如何演变？ 那么，我们推演一下，恒大资金链出现严重问题，恒大会采取哪种方法？ 两者都会用，既会四处筹集资金，包括变卖资产、降价销售、低息贷款、引入战投，也会将部分楼盘的开发建设权利整体转让给续建者，有可能你买的楼盘开始姓恒大，后来姓了融创或碧桂园甚至是某个小开发商。 对于购房人来说，开发商是谁最多只是品牌带来的力量，因为大开发商有强大的资金链和现金流保障工程建设顺利，如今大开发商都不能保证建设工程顺利，那还有哪些开发商可以推心置腹呢？ 如果恒大将部分楼盘开发建设权利转让给第三人，购房人的权利能够得到保障吗？此时，续建者受让了权利也应当承担相应义务，此时的权利义务已通过法律流程转移给了续建者。恒大对购房人承担什么义务，续建者就对购房人承担什么义务。 2021年9月，许家印携各区域负责人签订《保交楼》军令状，因为楼盘顺利交付是关系到千千万万个普通购房人的生活，顺利交付才能保障恒大有继续存活的可能性，如因资金链断裂遇大规模停工停产，不仅会造成延期交房进而商业信誉无法挽回，严重的还会造成社会动荡。 房屋交付的问题，政府可以通过行政手段组合拳进行整治和清理，而金融理财产品却很困难，因为法律关系不同，权利义务关系不同，社会意义也不同，金融理财争议难以通过行政手段解决争议。 所以，政府会打出一系列组合拳解决恒大带来的风险，毕竟恒大手里还有大量储备土地和优质资产，可以供恒大续命。 恒大大概率通过与政府或接盘者谈判，快速出手手中储备资产及非主营业务板块。 各级政府高层都在观望，因为确有较大矛盾需要解决，既想解决争议避免带来社会动荡和群体性事件，也不想恒大携舆论要挟政府救助以此寻找高价接盘侠。既想化解恒大资金链尴尬从而顺利交房，又不想带来未来其他开发商无序扩张且承担过轻经营不善责任却由政府兜底的反面示范。 至于恒大财富的兑付问题，实质上是金融产品，金融产品有亏有盈，所以不是目前恒大迫切需要解决的问题，投资产生的争议按照法律规定和合同约定进行处理，违约的承担违约责任。至于网上许许多多说是用养老金、父母低保金等投资理财产品的，这里就是投资亏损风险承受能力的自我分析问题，投资有条底线就是：投资即使全部亏损，也不会严重影响到正常生活。显而易见，很多人无视这条不成文的底线，那么责任由谁承担呢？ 当然，恒大财富的兑付其实也是时间问题，未来很有可能会实现兑付，但也会解除原合同。世界上哪有那么多高息保底的投资产品好事呢？很多金融产品，你看着他们利息，他们看着你的本金。 未来，恒大变卖资产基本已是板上钉钉了，且会出售与主业（房地产）无关的业务板块。 是否破产重整，需要看恒大的债权人、银行、供应商、投资人及购房人，以及政府部门是否能给恒大充裕的时间去筹集资金，资金缺口很大，处理流动性危机需要时间。 无论今后恒大走向如何，近2万亿的债务危机，已经够格写到企业经营和工商管理的教科书里了。 

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恒大经历过这次磨难，不仅给所有人投资人、企业经营者、购房人上了一课，也给政府上了一课，政府今后对于房地产行业一定会更加收紧相关政策并加强监管，高层一定会下定决心让房产行业不得利用过高杠杆操盘。 前方遍布荆棘，但仍须砥砺前行，历经坎坷，不破不立。 这次教训，对于恒大，对于执政者，都是刻骨铭心的。 小胜靠智，大胜靠德。 恒大爆雷，我买的恒大房怎么办？ 举报 评论 2 请先 登录 后发表评论～ 说点什么吧... 评论 霜水明秋 1 说得很透彻，就是有点乐观，接下来还有爆雷的怎么办？ 回复 · 2小时前 昂藏七尺75052718 4 就说还能如期交房不能，说这么多，谁还有心看完……现在关心的是交不了房怎么办 回复 · 19小时前 今日头条推荐引擎有 0 条更新 07:33 不必担心恒大楼盘成为烂尾楼，豪哥给你分析 豪哥茶饮196评论21天前 03:43 买房时，签完购房合同记得去办这4件事，不然将来会有大麻烦 房视频11评论2月前 70年产权到期后该怎么办？房子到底归谁？终于给出明确答复了 不凡智库0评论1小时前 拆迁暴富，有人获得5000万补偿款，但却过得穷困潦倒 楼盘网25评论6天前 4小时前看到这里，点击刷新 Welegal法盟 上海法培网络科技有限公司 关注 TA的热门作品 7.49亿元！违反《保密协议》被判巨额赔偿 5万阅读21天前 合同中的“保命符”，这些特殊效力条款务必用好 4006阅读1月前 律师函与废纸的区别 3807阅读27天前 效率高的法务，都掌握着信息检索的术与道 1548阅读1月前 股权转让协议模板及审查要点 1017阅读14天前 查看更多 头条热榜 换一换 1 31省份昨增54例确诊：本土30例 2 美国支持反中乱港势力事实清单 3 4300万捐款被街道转走反被起诉 4 黑龙江昨增15例本土确诊 5 进口猕猴桃样本检出新冠阳性 6 研究生校外嫖娼被开除？复旦回应 7 阿富汗潘杰希尔濒临失守 8 吴邦胜被双开 案情曾惊动中政委 9 搜狗与腾讯合并 并完成退市 10 媒体：莫让“我是公安局的”变味 精彩视频精彩视频 换一换 04:30 爸妈送小乔回婆家，盼盼一大家人相处特别和睦，妈妈也很放心 109万次播放 08:11 胖哥给外甥和外甥女买新衣服，还吃了顿正宗的四川火锅，巴适的很 71万次播放 07:18 兰州“火爆烧肉”手抓辣椒满天飞，2元一大串，烤饼夹上十几串 37万次播放 06:34 小妞问老爸喜欢孙女还是孙儿，老爸却说在家种地不划算要出去打工 28万次播放 12:03 带着父亲回家，火车餐厅吃豪华晚饭，烧鸡牛肉花生米，喝二两高兴 33万次播放

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